Steuern für Nichtresidenten in Spanien

Welche steuerlichen Pflichten haben Nichtresidenten?

Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, ohne dort ansässig zu sein, hat besondere steuerliche Pflichten, die Jahr für Jahr zu erfüllen sind. Werden sie versäumt, drohen Zuschläge, Sanktionen und Verzugszinsen – und ernsthafte Schwierigkeiten, sobald Sie die Immobilie verkaufen oder übertragen wollen.

Die Palliser Anwaltskanzlei hat sich auf die steuerliche Betreuung nicht in Spanien ansässiger Eigentümer auf Menorca spezialisiert. Wir verbinden fachliche Genauigkeit mit einer klaren Sprache: Wir erklären Ihnen Ihre Pflichten verständlich und erledigen sämtliche Formalitäten und Erklärungen gegenüber der spanischen Steuerverwaltung (Agencia Tributaria) in Ihrem Namen.

Welche Steuern zahlen nicht ansässige Eigentümer?

Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR – Modelo 210)

Die IRNR ist die zentrale Steuerpflicht jedes Nichtresidenten mit Immobilienbesitz in Spanien. Auch wenn Ihr Haus auf Menorca das ganze Jahr leer steht und keinerlei Mieteinnahmen bringt, verlangt die Agencia Tributaria die Erklärung fiktiver Einkünfte (Renta imputada). Dahinter steht die Annahme, dass schon das bloße Verfügen über eine Immobilie einen wirtschaftlichen Ertrag darstellt.

So werden die fiktiven Einkünfte berechnet:

Angesetzt werden 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, andernfalls 2 %
Auf diesen Betrag wird ein Steuersatz von 19 % für in der EU bzw. im EWR Ansässige oder von 24 % für Ansässige in Drittstaaten angewandt
Die Erklärung ist im Kalenderjahr nach Entstehung der Steuer abzugeben, in der Regel bis zum 31. Dezember

Der Betrag mag gering erscheinen. Wird die Erklärung aber verspätet abgegeben, fallen Verspätungszuschläge an (Art. 27 des spanischen Abgabengesetzes, Ley General Tributaria – LGT): 1 % zuzüglich eines weiteren Prozentpunkts für jeden vollen Monat der Verspätung, höchstens 12 % innerhalb des ersten Jahres; nach Ablauf von zwölf Monaten beträgt der Zuschlag 15 %, zuzüglich Verzugszinsen. Die Zuschläge ermäßigen sich um 25 %, wenn sie fristgerecht bezahlt und nicht angefochten werden.

Mieteinkünfte

Vermieten Sie Ihre Immobilie – ob langfristig oder als Ferienwohnung –, müssen Sie die erzielten Einkünfte erklären:

In der EU bzw. im EWR Ansässige versteuern den Nettoertrag mit 19 % (Einnahmen abzüglich abziehbarer Kosten wie IBI, Hausgeld, Versicherungen, Reparaturen, Abschreibung der Immobilie und Verwaltungskosten)
Ansässige in Drittstaaten versteuern den Bruttoertrag mit 24 %, ohne jede Möglichkeit, Kosten abzuziehen – ein erheblicher Unterschied, den man kennen sollte
Die Erklärung kann vierteljährlich abgegeben werden, jeweils innerhalb der ersten 20 Kalendertage der Monate April, Juli, Oktober und Januar
Eine sorgfältige Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben ist unerlässlich, um die Steuerlast zu optimieren

Grundsteuer (IBI)

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ist eine Gemeindesteuer auf das Eigentum an Immobilien:

Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie
Die Steuersätze sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden – auf Menorca liegen sie typischerweise zwischen 0,4 % und 1,1 %
Erhoben wird sie unmittelbar von der Gemeinde (Ajuntament), in der die Immobilie liegt
Mit einer Lastschrift lässt sich vermeiden, dass eine Zahlung versehentlich ausbleibt

Wertzuwachs und Besteuerung beim Verkauf

Verkauft ein Nichtresident seine Immobilie auf Menorca, entstehen zwei wesentliche Steuerpflichten:

Veräußerungsgewinn bei der IRNR: Die Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungspreis wird mit 19 % (in der EU Ansässige) bzw. 24 % (Ansässige außerhalb der EU) besteuert. Abziehbar sind die mit Kauf und Verkauf verbundenen Kosten (Notar, Grundbuch, Provisionen, nachgewiesene werterhöhende Investitionen)
Einbehalt von 3 %: Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen – als Vorauszahlung auf die Steuer des nicht ansässigen Verkäufers. Übersteigt der Einbehalt die tatsächliche Steuerschuld, beantragen wir für Sie die Erstattung des Überschusses
Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal): Diese Steuer, offiziell Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, erfasst den Wertzuwachs des Grund und Bodens seit dem Erwerb. Sie wird nach den Regeln der jeweiligen Gemeinde berechnet

Welche steuerlichen Leistungen bietet Palliser?

Unsere steuerliche Betreuung ist darauf ausgelegt, dass Sie sich weder um Fristen noch um Formalitäten kümmern müssen:

Jährliche Abgabe des Modelo 210 – wir übernehmen Berechnung, Erstellung und elektronische Einreichung vollständig
Vierteljährliche Erklärungen der Mieteinkünfte – wir erledigen jedes Quartal pünktlich
Vorabberechnung der Steuer auf den Veräußerungsgewinn – bevor Sie verkaufen, erhalten Sie von uns eine detaillierte Schätzung der Steuerlast, damit Sie auf gesicherter Grundlage entscheiden können
Prüfung der Doppelbesteuerungsabkommen – wir untersuchen das maßgebliche Abkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzstaat, um Ihre steuerliche Position zu optimieren
Vertretung gegenüber der Agencia Tributaria – wir handeln in Ihrem Namen bei Aufforderungen, Steuerprüfungen und sonstigen Verwaltungsverfahren
Lastschrift für IBI und andere Gemeindeabgaben – wir richten die Zahlungen so ein, dass nichts in Verzug gerät

Wie behalten Sie über palliser.cloud den Überblick?

Über unser Mandantenportal können Sie jederzeit einsehen:

den Kalender Ihrer steuerlichen Pflichten mit allen Fristen
die eingereichten Erklärungen samt Eingangsbestätigungen
den Stand ausstehender Erstattungen der Agencia Tributaria
die IBI-Zahlungsbelege und die Belege weiterer Gemeindeabgaben

Warum Palliser für Ihre steuerlichen Angelegenheiten?

Spezialisiert auf die Besteuerung von Nichtresidenten auf den Balearen – wir sind keine Steuerkanzlei für alles
Vorausschauende Fristenkontrolle – wir melden uns vor jedem Termin, nicht danach
Kommunikation in Ihrer Sprache – Deutsch, Spanisch, Englisch, Französisch, Italienisch und Katalanisch
Abstimmung mit Ihrem bisherigen Steuerberater, wo nötig, damit Ihre Steuerplanung in sich stimmig bleibt
Mehr als 25 Jahre Erfahrung mit den steuerlichen Pflichten nicht ansässiger Eigentümer auf Menorca

Häufige Fragen

Ja. Nicht in Spanien ansässige Eigentümer müssen jedes Jahr eine Erklärung über fiktive Einkünfte (Modelo 210) abgeben, auch wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts; der Steuersatz beträgt 19 % für in der EU Ansässige und 24 % für Ansässige außerhalb der EU.

Das Modelo 210 ist das Erklärungsformular für die Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Es erfasst die fiktiven Einkünfte (Renta imputada), tatsächliche Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer Immobilie. Die Abgabefristen hängen von der Art der Einkünfte ab.

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