Warum brauchen Sie auf Menorca einen Anwalt für Immobilienrecht?
Für die meisten Eigentümer, die nicht auf der Insel leben, ist der Kauf einer Immobilie auf Menorca die bedeutendste Investition, die sie überhaupt tätigen. Dabei greifen spanisches Immobilienrecht, das Regionalrecht der Balearen und die Verwaltungsverfahren der jeweiligen Gemeinde ineinander – ein Geflecht von Vorschriften, das selbst für Kenner des spanischen Rechtssystems schwer zu durchschauen sein kann.
Der Notar, vor dem die Kaufurkunde (Escritura pública) unterzeichnet wird, ist ein öffentlicher Amtsträger. Er beurkundet den Vorgang, prüft Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, fordert beim Grundbuch einen aktuellen Auszug (Nota simple) an, weist auf die zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Belastungen hin und belehrt die Parteien unparteiisch über die Tragweite der Urkunde (Art. 147 der spanischen Notariatsordnung, Reglamento Notarial). Was der Notar nicht tut: allein im Interesse des Käufers handeln oder die Vorabprüfung übernehmen, die jeder Kauf erfordert – also die Prüfung von Bauplanungsrecht, Kataster und Steuern, von Rückständen gegenüber der Eigentümergemeinschaft und der Aussichten auf eine Lizenz für touristische Vermietung. Die Interessen von Käufer oder Verkäufer schützt tatsächlich der Anwalt, der jeden rechtlichen Aspekt des Geschäfts prüft, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Die Palliser Anwaltskanzlei berät seit mehr als 25 Jahren nicht in Spanien ansässige Eigentümer auf Menorca. Wir haben über 500 Mandanten bei ihren Immobiliengeschäften begleitet und kennen den örtlichen Markt, die einzelnen Gemeindeverwaltungen und die planungsrechtlichen Eigenheiten jeder Gemeinde der Insel genau.
Was umfasst die rechtliche Prüfung vor dem Kauf?
Bevor Sie ein Dokument unterzeichnen oder auch nur einen Euro überweisen, prüfen wir die Immobilie rechtlich gründlich:
- Grundbuchauszug (Nota simple) aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) – wir prüfen die Eigentumsverhältnisse, die Beschreibung im Grundbuch und etwaige Belastungen, Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten
- Katasterabgleich – wir gleichen die Angaben im Kataster (Catastro) mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und ihrer Beschreibung im Grundbuch ab, um Abweichungen aufzudecken
- Planungsrechtliche Auskunft der Gemeinde – wir klären die planungsrechtliche Lage, das Vorliegen von Baugenehmigungen, die Übereinstimmung mit der geltenden Bauleitplanung und mögliche Beschränkungen (Küstenschutzzone, geschützter ländlicher Raum, Gebiete des Inselraumordnungsplans)
- Prüfung der Eigentümergemeinschaft – wir sehen die Versammlungsprotokolle durch und prüfen offene Hausgeldbeiträge sowie bereits beschlossene Sonderumlagen (Derramas)
- Energieausweis – wir vergewissern uns, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt
- Aussichten auf eine Ferienvermietungslizenz – wenn Sie die Immobilie an Urlauber vermieten möchten, prüfen wir, ob sie eine Lizenz für touristische Vermietung (ETV) erhalten kann
Diese Phase ist entscheidend. Ein Problem, das vor der Unterzeichnung erkannt wird, erspart Ihnen Zeit, Geld und Ärger.
Wie läuft ein Immobilienkauf auf Menorca ab?
Anzahlungsvertrag (Contrato de arras)
Mit dem Anzahlungsvertrag (Contrato de arras) verpflichten sich Käufer und Verkäufer privatschriftlich zum Kauf. Das spanische Recht kennt verschiedene Arten von Arras – bestätigende, strafbewehrte und Reugeld-Arras (confirmatorias, penales und penitenciales). In der Immobilienpraxis am gebräuchlichsten sind die Arras penitenciales nach Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil). Diese Wirkung haben sie allerdings nur, wenn sie ausdrücklich so vereinbart werden: Fehlt eine klare Abrede, gehen die Gerichte von bestätigenden Arras aus, die kein Rücktrittsrecht gewähren. Sind sie als Reugeld vereinbart, kann jede Partei zurücktreten: Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung, der Verkäufer muss den doppelten Betrag zurückzahlen.
Wir entwerfen oder prüfen diesen Vertrag und achten darauf, dass seine Bedingungen Sie schützen: eine angemessene Frist bis zur Beurkundung, gegebenenfalls aufschiebende Bedingungen, ein genaues Inventar dessen, was mitverkauft wird, und ausgewogene Vertragsstrafen. Die übliche Anzahlung liegt auf Menorca zwischen 5 und 10 % des vereinbarten Kaufpreises.
Beantragung der NIE
Ausländische Käufer benötigen für jedes Immobiliengeschäft in Spanien eine NIE (Número de Identificación de Extranjero), die Identifikationsnummer für Ausländer. Wir stellen den Antrag bei der Generaldirektion der Polizei (Dirección General de Policía) oder beim zuständigen Konsulat. Spanische Staatsangehörige erledigen alle Schritte mit ihrem Personalausweis (DNI).
Eröffnung eines spanischen Bankkontos
Für die Zahlungen rund um den Kauf – Kaufpreis, Steuern, Notar- und Grundbuchkosten – brauchen Sie ein Bankkonto in Spanien. Wir unterstützen Sie bei der Kontoeröffnung und beim Transfer der Mittel und achten darauf, dass die Vorschriften zur Verhinderung der Geldwäsche eingehalten werden.
Notarielle Beurkundung
Mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde (Escritura de compraventa) vor dem Notar wird die Eigentumsübertragung förmlich vollzogen. Wir begleiten Sie zum Notartermin, prüfen den Inhalt der Urkunde, überwachen die Abwicklung der Zahlungen und stellen sicher, dass alle Unterlagen in Ordnung sind.
Können Sie zur Unterzeichnung nicht nach Menorca reisen, lassen wir uns eine notarielle Vollmacht erteilen und vertreten Sie mit allen rechtlichen Sicherheiten.
Eintragung im Grundbuch
Nach der Unterzeichnung reichen wir die Urkunde beim Grundbuch (Registro de la Propiedad) ein, damit Ihr Recht eingetragen wird. Die Eintragung ist der stärkste Schutz Ihres Eigentums gegenüber Dritten.
Versorgungsverträge und Lastschriften
Ist der Kauf abgeschlossen, kümmern wir uns um die Umschreibung der Versorgungsverträge – Strom, Wasser, Gas – und richten Lastschriften für die Grundsteuer (IBI), das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und die Hausversicherung ein.
Wie funktioniert der Verkauf einer Immobilie auf Menorca?
Verkaufen Sie als Nichtresident, übernehmen wir:
- Berechnung der kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal) – offiziell Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana –, die den Wertzuwachs des Grund und Bodens seit dem Erwerb besteuert
- Einbehalt von 3 % – der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und mit dem Formular Modelo 211 an das spanische Finanzamt (Hacienda) abzuführen, als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) des Verkäufers. Ist der tatsächliche Veräußerungsgewinn niedriger, als es diese 3 % abbilden – oder verkaufen Sie mit Verlust –, lässt sich der Überschuss zurückholen, indem innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf das Modelo 210 eingereicht wird; auch das übernehmen wir für Sie
- Energieausweis und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad), die für den Verkauf erforderlich sind
- Entwurf des Anzahlungsvertrags mit Klauseln, die Ihre Position als Verkäufer absichern
- Abstimmung mit dem Notar für die Beurkundung
Warum Palliser für Ihren Immobilienkauf?
- Mehr als 25 Jahre Erfahrung ausschließlich im Immobilienrecht auf Menorca
- Mehrsprachiges Team – Beratung auf Deutsch, Spanisch, Englisch, Französisch, Italienisch und Katalanisch
- Genaue Ortskenntnis – wir kennen jede Gemeindeverwaltung, jedes Notariat und jedes Grundbuchamt der Insel
- Mandantenportal palliser.cloud – Sie verfolgen den Stand Ihres Vorgangs in Echtzeit, haben rund um die Uhr Zugriff auf Ihre Unterlagen und stehen in direktem Kontakt mit Ihrem Anwalt
- Feste, transparente Honorare – ein verbindliches Angebot von Anfang an, ohne versteckte Kosten
In welchen Gemeinden Menorcas sind wir tätig?
Wir beraten bei Immobiliengeschäften in allen Gemeinden Menorcas: Maó, Ciutadella, Alaior, Es Mercadal, Sant Lluís, Es Castell, Ferreries und Es Migjorn Gran.
Ob Stadthaus in der Altstadt von Ciutadella, Wohnung am Hafen von Maó, Finca im Hinterland von Es Mercadal oder moderne Villa in Sant Lluís – wir bringen die Ortskenntnis mit, damit Ihr Vorhaben sicher zum Abschluss kommt.
Verwandte Leistungen
- Steuern für Nichtresidenten – welche steuerlichen Folgen Ihr Kauf hat, von der Grunderwerbsteuer bis zu den jährlichen Pflichten bei der Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR).
- Internationale Erbfälle – die Immobilie, die Sie heute kaufen, werden einmal Ihre Erben übernehmen. Wir denken das von Anfang an mit.
- Bau und Renovierung – Sie planen Umbauten an Ihrer neuen Immobilie? Wir kümmern uns um Baugenehmigungen und die Einhaltung der Vorschriften.