Wie funktioniert die Ferienvermietung auf Menorca?
Menorca ist UNESCO-Biosphärenreservat und hat eine der strengsten Regelungen Europas für die Ferienvermietung. Wer an Urlauber vermieten will, braucht eine ETV-Lizenz. Nicht jede Wohnung kann sie erhalten, und neue Plätze stehen nicht beständig zur Verfügung: Das hängt vom Kontingent der Insel ab, von der Bauleitplanung der einzelnen Gemeinde und von Entscheidungen der Regionalregierung und des Inselrats, die häufig neu gefasst werden.
Für Eigentümer, die nicht in Spanien leben, hat das eine sehr konkrete Folge: Was bei einem Kauf noch galt, kann beim nächsten schon überholt sein. Unsere Aufgabe ist nicht, Ihnen die aktuelle Rechtslage vorzutragen. Wir sagen Ihnen, was Sie heute mit Ihrer konkreten Immobilie tun können – und erledigen es dann für Sie.
Was ist die ETV-Lizenz?
Die Estancia Turística en Vivienda (ETV) ist die behördliche Erlaubnis, eine Wohnung als touristische Unterkunft anzubieten. Ohne sie ist jede kurzfristige Vermietung zu touristischen Zwecken rechtswidrig.
Beantragt wird sie beim Inselrat (Consell Insular de Menorca). Sie setzt voraus, dass planungsrechtliche, verwaltungsrechtliche und bauliche Anforderungen an die Bewohnbarkeit gleichzeitig erfüllt sind, und hat zwei Merkmale, die man von Anfang an kennen sollte:
- Sie ist an eine bestimmte Wohnung gebunden, nicht an den Eigentümer. Beim Verkauf geht sie mit der Immobilie über, sie kann aber nicht auf ein anderes Objekt übertragen werden
- Ihre Registrierungsnummer muss angegeben werden – in jeder Werbung, in jedem Inserat auf Plattformen und im Mietvertrag
Wovon hängt ab, ob eine Wohnung touristisch vermietet werden darf?
Nicht jede Immobilie auf der Insel ist geeignet. Ausschlaggebend sind:
- Planungsrechtliche Einstufung – die gemeindliche Bauleitplanung muss die touristische Nutzung am jeweiligen Standort zulassen. Für einen Großteil des ländlichen Raums (Suelo rústico) und für bestimmte städtische Gebiete gelten Einschränkungen
- Zonierung durch den Inselplan – der Inselraumordnungsplan (Plan Territorial Insular) legt fest, wo die touristische Vermarktung erlaubt, eingeschränkt oder untersagt ist
- Gebäudetyp – für Einfamilienhäuser und für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten unterschiedliche Regelungen, und dieser Unterschied ist derzeit einer der entscheidenden Faktoren
- Verfügbare Plätze – es gibt ein begrenztes Kontingent für die Insel, dessen Verwaltung und Verfügbarkeit sich ändern
- Zustand der Immobilie – gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad), Energieausweis und eine Mindestausstattung bei Küche, Klimatisierung und Sicherheit
- Eigentümergemeinschaft – in bestimmten Fällen kann ihre Zustimmung erforderlich sein, und ihre Beschlüsse binden den Eigentümer
Bevor Sie Zeit oder Geld investieren, erstellen wir eine Machbarkeitsprüfung, die Ihnen anhand Ihrer Katasterreferenz sagt, was möglich ist und was nicht.
Wenn Sie kaufen, um zu vermieten
Hier geht das meiste Geld verloren – und fast immer aus demselben Grund.
Ein Haus auf Menorca mit übertragbarer Ferienvermietungslizenz ist wirtschaftlich ein anderes Objekt als ein baugleiches Haus ohne Lizenz, und der Markt preist das ein. Regelmäßig wenden sich Käufer an uns, die für eine Immobilie ohne Lizenz den Preis einer lizenzierten bezahlt haben – auf eine bloß mündliche Zusage bei der Besichtigung hin.
Vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags ist die Prüfung einfach und günstig, danach wird es sehr teuer. Wir prüfen, ob die Lizenz besteht, gültig und ordnungsgemäß eingetragen ist, und machen den Vertrag davon abhängig.
Welche Pflichten hat der Lizenzinhaber?
Mit der Lizenz fängt es erst an:
- Touristensteuer (Impuesto sobre estancias turísticas) – sie ist jedem Gast zu berechnen und regelmäßig abzuführen
- Gästeregistrierung – Meldung der Daten aller Reisenden an das spanische Innenministerium innerhalb der vorgeschriebenen Frist
- Ordnungsgemäße Werbung – die Registrierungsnummer muss in allen Inseraten stehen; die Plattformen müssen sie überprüfen und Anzeigen ohne Nachweis entfernen
- Offizielle Beschwerdeformulare (Hojas de reclamaciones), die den Gästen zur Verfügung stehen
- Erhaltung der vorgeschriebenen Standards bei Bewohnbarkeit, Ausstattung und Sicherheit
- Erklärung der erzielten Einkünfte, mit eigenen Fristen und Formularen
Wie kann Palliser Ihnen helfen?
- Machbarkeitsprüfung – Bewertung Ihrer Immobilie, bevor Sie Mittel einsetzen
- Prüfung vor dem Kauf – Abgleich der Lizenz mit dem Tourismusregister, mit schriftlichem Bericht
- Übertragung der Lizenz – Koordination der Formalitäten, wenn die Lizenz mit einem Verkauf übergeht
- Antragstellung, wenn dieser Weg für Ihre Immobilie offensteht
- Laufende Einhaltung der Vorschriften – wir halten Sie über Ihre Pflichten und über Änderungen, die Sie betreffen, auf dem Laufenden
- Verteidigung in Bußgeldverfahren – Vertretung gegenüber der Verwaltung
- Alternativen – ist die touristische Vermietung nicht möglich, gelten für die befristete Vermietung (Arrendamiento de temporada) oder die Vermietung als dauerhafte Wohnung (Vivienda habitual) andere Regeln; auch dazu beraten wir Sie
Warum Palliser?
Auf diesem Gebiet sind Fehler teuer, und Informationen aus zweiter Hand veralten schnell. Wir arbeiten seit 1999 auf Menorca, kennen die Maßstäbe jeder Gemeinde und haben regelmäßig mit den zuständigen Behörden zu tun. Unsere Beratung erhalten Sie auch auf Deutsch.
Was wir Ihnen bieten, ist keine allgemeine Auskunft über die Vorschriften, sondern eine klare, schriftlich festgehaltene Einschätzung zu Ihrer Immobilie, die wir für die gesamte Dauer des Mandats aktuell halten. Über palliser.cloud haben Sie jederzeit Zugriff auf den Stand Ihrer Akte, auf die Unterlagen und auf alle Hinweise, die Sie betreffen.
Verwandte Leistungen
- Rechtliche Begleitung der Immobilienverwaltung – rechtliche Betreuung Ihrer Mietimmobilie das ganze Jahr über, auch wenn Sie nicht auf der Insel sind.
- Steuern für Nichtresidenten – Mieteinkünfte lösen besondere steuerliche Pflichten aus. Wir übernehmen Ihre Erklärungen.
- Bau und Renovierung – Sie bauen Ihre Immobilie für die Vermietung um? Wir kümmern uns um Baugenehmigungen und die Einhaltung der Vorschriften.